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2019.03.25

彎道超車 招商蛇口逆勢發力 2019年劍指2000億

來源:中國房地產網    瀏覽次數:1096

3月,頗受市場關注的2018年各上市房企年度業績報告進入密集披露期。

從去年的整體情況來看,2018年房地產市場政策密集出臺,行業調控進入深水期,金融持續去杠桿,融資環境收緊,各房企普遍呈現謹慎姿態。

從陸續出爐的各大房企年度“體檢報告”中,我們發現,房企在調控高壓下不斷轉型求變,這一點幾乎成為業內共識。這其中就包括轉型變革下逆勢發力的老牌央企——招商蛇口。

闖關千億再發力

2019年3月18日,招商蛇口(001979)發布2018年業績財報。披露數據顯示,招商蛇口2018年度實現營業收入882.78億元,同比增長16.25%;凈利潤152.40億元,同比增長20.42 %。

在保持營收與凈利潤同步高增長的同時,招商蛇口2018年累計實現簽約銷售金額1705.84億元,同比增加了51.26%,成績亮眼。

值得一提的是,51.26%的銷售金額同比增速百分比高于地產行業整體水平值12.2%,也顯著高于TOP20房企的29.4%,甚至高于萬科、碧桂園、恒大等地產巨頭。

分析業績高增的背后源動力不難發現,在地產行業的下半場,隨著行業邏輯和融資環境發生改變,這與招商蛇口重組上市之后,其戰略轉型、多元業務綜合發展、非市場化拿地模式、內部組織架構調整等方面改革息息相關。

2015年12月30日,招商蛇口在深交所上市,曾經作為“招保萬金”四大龍頭房企之一的招商地產,被“招商蛇口”這一新的上市平臺所替代。此后三年似乎漸漸駛上了“快車道”,營收和凈利潤大幅增長。

2017年,招商蛇口銷售金額破千億,首次邁入“千億陣營”,當年累計實現簽約金額1127.8億元,同比增長52.5%,超額完成全年銷售計劃112.7%,凈利潤也達到了122.14億元。

闖關千億銷售額之后,2018年,招商蛇口營業收入與凈利潤再次同步保持增長,當然,這穩步上漲原因或與2016年、2017年招商蛇口連續兩年積極拿地,賦予招商蛇口2018年豐富可售資源不無關系。

易居地產研究院研究總監嚴躍進分析認為,招商蛇口這兩年正處于資源整合和內部結構調整的階段,取得此類業績也說明業務經營相對是穩定的,另外這也和其土地儲備的區域結構等有關。此外,招商蛇口本身具有產業發展的優勢,目前很多地方政府都會看重此類企業的產業導入和就業吸附能力,類似企業拿地的優勢相對明顯。尤其包括郵輪等產業的發展,或使得其在灣區建設方面更有市場發展力。

招商蛇口董事總經理許永軍在2018年業績會上表示,招商蛇口2019年計劃實現新開工面積1100萬平方米,竣工面積1000萬平方米,簽約銷售金額2000億元。

業內估算,按照招商蛇口2019年的3500億元的可售貨值計算,如果繼續維持30%的增速,2019年這個2000億的銷售額“小目標”則很有望達成甚至超過。

業績快速增長的同時,招商蛇口財務方面一直保持穩中有升的盈利能力,報告期內,招商蛇口貨幣資金達673.75億元,同比增長49%;受益貨幣資金漲幅明顯,公司凈負債率較于2017年下降了14個百分點至45%,現金短債比達1.8倍,短期內暫無償債壓力。

背靠央企招商局集團,招商蛇口在融資渠道上也具備融資渠道廣以及融資成本低等天然優勢,2018年4.85%的融資成本與2017年幾乎保持一致,并明顯優于億翰智庫TOP50房企2017年平均5.6%的融資成本,處于行業內較為領先的水平。

逆勢多元化拿地

土地作為房地產企業的生命線,充足的土地儲備是打響未來戰役的彈藥。

自2017年起,房地產行業調控進入深水區,限價限售等調控政策力度加大,陸續出臺的房地產調控措施對各地房產交易量的限制效果正在顯現,但對樓市成交將放緩的判斷并未影響房地產企業的拿地熱情。除了常規招拍掛市場獲取項目外,多元化創新拿地模式更成為企業業績擴張的關鍵。

區別于其他第一梯隊房企,作為央企的招商蛇口的優勢并不在于快周轉和搶規模,而是手握的一二線城市,尤其是粵港澳大灣區核心城市深圳的稀缺土地儲備,以及多元化的拿地模式,其通過存量轉型、集團注入、產業新城模式、郵輪母港再開發等多元化渠道,借助招商局集團的資源,獲取更多優質土地儲備,在非市場化拿地方面優勢凸顯。

2018年作為招商蛇口整合上市后的第三個完整年,從2018年上半年來看,招商蛇口依舊保持較快的拿地節奏,總計新增土地面積339.5萬平方米,總地價603.5億元,拿地金額占銷售金額的比例接近80%。

通過招拍掛、兼并收購、“產城聯動”、“港城聯動”多管齊下,招商蛇口土地資源拓展斬獲頗豐,2018年全年新增項目80個,擴充項目資源1357萬平方米,同比增長32.65%,其中權益面積738萬平方米。

招商蛇口管理層在2018年業績會上表示,招商蛇口的拿地策略主要是穩中求進,逆勢而為,還要看銷售回款狀態,而總部的戰略性區域、戰略性重點的項目也會有意識的加強布局。

截至2018年年底,招商蛇口在近60個城市布局214個項目,全年實現簽約銷售面積827.35萬平方米,同比增加45.15%,新進入福州、南昌、湛江、徐州、溫州、宜昌等城市。例如,湛江項目的獲取就是招商蛇口“港城聯動”發展模式的成果,在布局全方位港口生態圈的同時,補充了優質的土地資源。

除了推動存量土地資源的開發,招商蛇口還通過并購加速獲取優質土地資源,相繼收購了東風汽車下屬公司東風房地產80%股權、浙江潤和房產集團有限公司100%股權及相關債權,在華東以及華中市場加大了資源儲備。2018年5月,招商蛇口以85.53億元完成收購招商漳州78%股權,增加了豐富的園區資源儲備。

大灣區變現增速

2019年2月,中共中央、國務院印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式公布。隨著粵港澳大灣區的發展成為國家戰略,招商蛇口的前瞻性預判布局開始得到了驗證。

目前,招商蛇口已落子粵港澳大灣區的9大城市,且大部分資源集中在灣區核心城市——深圳。其中,僅位于前海、蛇口和太子灣的土地就達530萬平方米,這些地塊均位于深圳自貿區內。包括從前海蛇口自貿區內的蛇口海上世界起沿南海邊一路往西,太子灣片區、前海媽灣片區到寶安空港新城的深圳國際會展中心片區。

已經開始全面開發建設的深圳太子灣片區綜合了商業、辦公、酒店、倉儲、文化藝術、學校、醫院、交通及商務公寓、人才公寓、住宅等業態,面積共達170萬平方米。

深圳國際會展中心(一期)會展及配套項目總建筑面積超過310萬平方米,其中會展中心主體鋼結構已施工完成,預計2019年7月全面建成,配套項目將根據需求引入不同層級、不同類型配套設施,將分批陸續建成逐步形成獨特的區域性會展經濟體系。

在粵港澳大灣區核心城市——深圳,招商蛇口手握其他房企難以比擬的土地整備優勢。由于涉及土地資源轉性過程,2018年,招商蛇口最終迎來深圳前海土地整備方案的落地。

2018年12月24日,招商蛇口發布《關于簽署前海土地整備協議的公告》、《關于簽署合資合作協議的公告》的相關公告。根據公告,在整備階段,公司獲得了432.1億元價值的新規劃下土地使用權。土地整備方案的落地有助于加快前海土地的開發建設流轉,最終形成盈利。

招商蛇口管理層表示,2019年招商蛇口將繼續把重心布局放在一二線城市,持續深耕長三角城市群,并重點加強粵港澳大灣區的優勢地位。

此外,招商蛇口還有多處產權清晰的地塊及與地方政府合作的園區項目。

隨著前海土地整備的落地,園區項目的合作以及產業新城項目的拓展,招商蛇口的土地價值變現速度將駛入更快車道。

區域調整與組織變革

2018年,被招商蛇口董事總經理許永軍定義為“改革年”。這次改革包括大規模的組織架構調控以及人事變革。

據悉,自2015年重組上市以來,招商蛇口在高管隊伍的人事變革上便逐步顯示出了公司的戰略意圖和價值取向。

2018年,招商蛇口啟動了大規模的組織架構調整,從高管團隊、總部架構到區域、專業公司進行了全面的梳理和布局,強調經營導向,強調人崗匹配和人均效能。

2018年6月起,招商蛇口將集團總部16個部門重構為9個,原56個管理職位精簡為29個,除亮相兩位“老招商”新面孔高管之外,招商蛇口還將區域調整為核心城市帶周邊城市的模式,從5大區域裂變成9大區域。

2019年3月19日下午,在招商蛇口舉辦的投資者交流會上,招商蛇口董事總經理許永軍就戰略、投資、財務管理、業務運營等各方面與投資者進行了交流。

招商蛇口這次經營管理效率改革能給一線賦予更多的主動權,通過發展邏輯切換,新舊增長動能,使得招商蛇口在接下來的發展中積攢后勁,更好地為綜合發展在人力資源上提供新動能。

“美好生活承載者”元年

2018年對于招商來說意義非凡,既是招商蛇口的“改革年”,同時也是招商蛇口加速戰略轉型之后的“美好生活承載者”元年。

據了解,自2015年底上市以來,招商蛇口就不斷反思和優化戰略路徑,尋求最適合招商蛇口的發展之路,已不再局限于地產業務,進行華麗轉型,將自己定位于“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”,以“美好生活承載者”身份進行彎道超車,在持續通過資源整合、推動城市升級的同時,也不斷地向其他城市以及“一帶一路”沿線國家和地區,開發復制推廣產業新城發展模式,這些都構成了招商蛇口轉型之后的新利潤增長點。

作為城市和園區綜合開發運營服務商,招商蛇口一方面開發人民美好生活的空間載體,另一方面提供人民美好生活的內容運營,通過綜合發展深度踐行公司戰略。

招商蛇口獨創的“前港-中區-后城”發展模式,即蛇口模式,是由港口的要素集聚,帶動園區的產業發展,進而推動城市的升級、實現共同繁榮,通過“產品+時間+空間”三維度的動態平衡,實現長期可持續發展。

產品維度上,通過打造精品住宅、特色商業、聯合辦公、主題園區、郵輪母港、會展中心等產品線,實現生活方式、生產方式及城市功能的升級。

時間維度上,注重把握發展節奏,兼顧短中長期業務發展需要,實現“3T平衡”,即通過快周轉 (T+3)、階段性持有運營 (T+10) 和片區綜合運營 (T+30) 三類項目比例的合理配置,實現公司經營性現金流的平衡。此外,公司各板塊業務都在發展,但盈利模式有差異,快周轉的銷售型項目是一次性兌現,而持有型運營和片區綜合運營項目則是持續釋放。

空間維度上,綜合發展都市圈、省會城市、省內經濟強市等不同定位城市的梯次聚焦、持續深耕。公司通過激發內部活力、優化城市及產業布局、強化內外協同、加速樣板打造及復制、深化產融結合等方式,建立“美好生活圈”,做人民美好生活的承載者。

2018年3月,招商蛇口首次發布“美好生活圈”全生命周期多元產品體系,將多元化產品融入到“前港-中區-后城”的生態圈發展模式之中,圍繞6大生命成長階段,推出教育、園區、文創、寫字樓、住宅、長租公寓、商業、郵輪、大健康、養老等14大產品品類、逐步形成25條標桿型產品線,覆蓋從孩童到青年,從中年到老年,全生命周期里不同人生階段所必須的多方面生活需求。

除此之外,自2018年起,招商蛇口“美好生活圈”還加入了“大公寓”、“大健康”、“大文創”等成員。

截至目前,招商蛇口長租公寓業務全國布局已達全國13個城市,房源總數約2.4萬間。在精耕深圳市場的基礎上,全面覆蓋北京、上海、廣州、南京、杭州、蘇州、武漢、成都、重慶和香港等13個國內一線、核心二線城市,全年新增20個/8085間長租公寓項目,合計在全國布局長租公寓近2.4萬間,管理規模總計約98萬平方米,全面實現公寓智慧平臺的線上化服務。

大健康方面,招商蛇口從“養老、醫院、康養小鎮”三方面積極推進醫養業務。大文創方面,招商蛇口已在全國6個城市布局8個意庫項目,運營面積超過110萬平方米,累計文創產業客戶865個,累計產值超過800億元。如重慶彈子石老街開街、佛山IPARK、南京燕子磯花園城等集中商業實現盛大開業;武漢網谷項目、南京紫金智谷順利開園。

除此之外,招商蛇口還在全國郵輪港口進行網絡化布局及商業模式復制,構建集旅游地產、母港經濟、郵輪產業于一身的高端旅游服務生態圈。2018年全年,招商蛇口布局的上海、天津、廈門、深圳共接待出入境郵輪677艘次,占全國的71%;累計客流量409萬人次,約占全國的84%。蛇口郵輪母港榮獲“最佳郵輪港口服務”、“最具設計創意”兩項大獎,全年靠泊郵輪89泊次,同比增加46%,郵輪客流量超36萬人次,同比增加93%,母港服務各類旅客總客流量突破600萬人次。

“招商蛇口深耕城市運營服務40年,一切發展的方向都是以人更好的生活品質為目的。未來,招商蛇口將聚集資源,為城市與產業共生共榮構建美好生態圈,與更多伙伴一起關注人的成長,服務城市的生長,讓城市更有溫度,讓人們的生活更加美好。”后千億時代,招商蛇口董事總經理許永軍對“致力成為人民美好生活承載者”充滿期待。(黃思琳/文)



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